Mietzinsminderung

1. Mangelanzeige

Wenn ein Mangel auftritt, der den Wohnwert der Wohnung erheblich herabsetzt, kann die Miete so lange gemindert werden, bis der eigentliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung dabei ist natürlich, dass der Mieter diese Wertminderung nicht selbst verschuldet hat. Beispiele sind die Nicht-Nutzbarkeit des Balkons, Lärmbelästigung, Bauschmutz, Heizungsausfall, Feuchtigkeitsschäden etc. Ein Verschulden des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich.

2. Allgemeines zur Minderung

Um zu mindern, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel unterrichten. Ab dem Zeitpunkt der Mitteilung der Mängel an den Vermieter bis zur Behebung des Mangels kann seit dem BGH-Urteil vom 06.04.2005 ein Teil der Bruttomiete (= Mietzins einschließlich Nebenkosten) als Minderungsbetrag einbehalten werden. Die Mietkürzung selbst muss nicht vorher angekündigt werden. Aber der Mangel ist nachweispflichtig: Führen Sie entweder Protokoll und/ oder machen Sie Fotos. Die Benennung von Zeugen wird im Streitfall unerlässlich sein. Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels der Mieträume und Mängelanzeige nach § 536c BGB beweisen. Der Vermieter muss beweisen, dass im Fall eines unstreitigen oder vom Mieter unter Beweis gestellten Gebäudemangels das Gebäude mangelfrei ist. Die Berechtigung zum Mindern des Mietzinses wird dann problematisch, wenn der Mangel bereits über einen zu langen Zeitraum vom Mieter - ohne dass dieser eine Kürzung des Mietzinses vorgenommen hat - hingenommen wurde. Die Höhe der möglichen Minderung variiert je nach Wertminderung.

3. Minderungsrecht bei Wohnflächenabweichung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteilen vom 24.03.04 ( VIII ZR 133/03 und VIII ZR 295/03) entschieden, dass bei Vorliegen einer rechnerischen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag ausgewiesenen (auch bei Circa-Angabe) um mindestens 10 Prozent nach oben dies zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Denn bei einer Differenz ab 10 Prozent endet nach Auffassung des BGH die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung. Diese 10-Prozent-Grenze hat der BGH im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit festgelegt. Jedoch ist der Mieter in der Regel für die Abweichung beweispflichtig. Deshalb kann es bei verwinkelten Räumen (Schrägen, Erkern, Innenpfeilern und Treppen) erforderlich sein, eine Vermessung durch eine Fachkraft vornehmen zu lassen.

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist seit der Entscheidung des BGH vom 06.04.2005, Az: XII ZR 225/03, die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet waren. Diesem Urteil ging das Urteil des Kammergerichts Berlin vom 13.10.2003, Az.: 12 U 104/03, voraus, das seinerseits ein Urteil des Landgerichts Berlin bestätigte, das zu Recht bei seiner Minderungsberechnung von der Bruttomiete ausgegangen war. Begründet wird dieses u.a. damit, dass ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muss, schon um die Äquivalenz wiederherzustellen. Denn es besteht kein Grund, weshalb Mieter, die die Mietsache nicht nutzen können, weiterhin die Nebenkosten in voller Höhe vorauszahlen sollen, wenn man nur die Minderung der Nettomiete zugrundelegen würde.